אלשווא ואח' נ' גריפון לבניה ופיתוח בע"מ ואח'

החלטה

לפניי בקשה לסעד זמני, שיאסור על המשיבה 3 לבצע עבודות או למנוע מעבר בשביל הגישה המצוי במקרקעין שבבעלותה, ואשר מוביל לביתם של המבקשים.

רקע ותמצית טענות הצדדים

מן הבקשה לסעדים זמניים עולות, בתמצית, הטענות הבאות: המבקש 1 (להלן: המבקש), זוגתו (המבקשת 2), וחמישה מילדיו מתגוררים בדירה התחתונה של בניין משותף ברח' שם הגדולים 1, תל אביב, במקרקעין הידועים כחלקה 17, גוש 9006 (להלן: חלקת המבקשים). בחלקה 16, הצמודה לחלקת המבקשים, שכתובתה הוא רח' שם הגדולים 3 (להלן: חלקה 16), לא התגורר כפי הנראה איש בשנים האחרונות, עת לא היה האיזור מוקד משיכה נדל"ני. בנסיבות אלה המבקשים עשו שימוש בחלקה 16 – אף שלא היו להם זכויות בה, שכן מינהל מקרקעי ישראל ההיה בעליה – הן למטרת גידול גינת נוי מפוארת, כך לדברי המבקש, הן לשביל גישה סלול לרכב, שהוביל מרח' שם הגדולים, דרך חלקה 16, ועד לשער ולחניות בחלקת המבקשים (להלן: שביל הגישה). לדברי המבקשים שביל זה קיים היה מאז שנת 1976, ואף העירייה הסכינה עם קיומו. יכולת המבקשים להמשיך ולעשות שימוש בשביל גישה זה היא בלב המחלוקת הנוכחית.

חלפו השנים, ובשנת 2009 הוציא מינהל מקרקעי ישראל את חלקה 16 למכירה, לרבות השטח שכלל את שביל הגישה, שמוסכם כי הוא מצוי (למיצער – כיום) בשטח החלקה. המכרז נעשה לצורך בניית בניין מגורים, וזכויות הבנייה נקבעו בהתאמה. המשיבה 1 רכשה את הזכויות בחלקה 16, ולאחר מכן מכרה אותן למשיבה 3 (להלן: המשיבה).

בשנת 2010 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב יפו (להלן: הוועדה), היא המשיבה 2, הודעה בדבר בקשת הקלה על-פי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, המתמקדת במתן היתר למשיבה לבניית עשר יחידות דיור בחלקה 16. מוסכם כי מתן ההיתר משמעו בנייה על גבי רוב שטחי החלקה, תוך מניעת אפשרות מן המבקשים להמשיך ולעשות שימוש בשביל הגישה.

המבקש הגיש ביום 24.10.2010 התנגדות למגוון פנים של ההקלה המבוקשת, ובין היתר טען כי בכך תימנע הגישה לחלקתו. הוועדה דנה בבקשתו ביום 28.2.2011. לטענת המבקש הבקשה להיתר אמנם התקבלה, בכפוף לתנאים שונים, לרבות התקנת שביל גישה חלופי לבית המבקשים, שהמשיבה 3 תבצעה. ברם את החלטת הוועדה קרא המבקש כמלמדת ש"העניין נפתר ובא על מקומו בשלום", וכי שביל הגישה יישמר לו. המבקש המשיך עם זאת לדבריו "כך או אחרת" לעקוב אצל המשיבה 2 אחר גורלו התכנוני של שביל הגישה.

חלפה למעלה משנה ובחודש מאי 2012 התגלה למבקש, לדבריו – להפתעתו, כי הוועדה שינתה החלטתה הקודמת על יסוד הסכמה כביכול שהוא נתן לכך שהמשיבה תקים שביל כניסה חלופי לביתו, ובכך הוא יוותר על שביל הגישה שבחלקת המשיבה. המבקש טוען כי מעולם לא נתן הסכמה כזו, ולא היה כל הגיון בנתינתה, שכן שביל הגישה החלופי מוביל ישירות לחדר השינה של הבית. על כן פנה הוא באמצעות באת-כוחו לוועדה ביום 4.6.2012. ברם בעודם ממתינים לתשובה עלתה המשיבה ביום 21.6.2012 על הקרקע, הרסה את כל הנטוע ואף את שביל הגישה הסלול. ביום 24.6.2012 אף השיבה הוועדה למכתב המבקש וטענה שנוכח חזרת המבקש מהסכמות שנתן בסיור משותף של הצדדים בחודש אפריל 2011, ולאחר שניסיונות למצוא פתרונות לשביל הגישה לבית המבקשים – כשלו, אזי אושרה הבקשה להיתר ללא התנייה הנוגעת לביצוע כניסה חלופית לבית המבקשים, אף שהתחייבותם של מבקשי ההיתר לבצע שביל גישה חלופי בעינה עומדת.

מכאן הבקשה שלפניי, אשר בגדרה עתרו המבקשים בדחיפות לסעד זמני אשר יאסור על המשיבים לבצע כל עבודה שתגביל את שביל הגישה היחיד לדירתם של המבקשים. לטענתם, בתמצית, סעד זה מחויב כיוון שאין להם כניסה אחרת לדירה, ואף לא תהא גישה למערכות המשותפות של הבית המשותף ולחניות בהם הם עושים שימוש כיום; כי עומדת להם זיקת הנאה נוכח שימושם הנטען בשביל הגישה מזה 36 שנים; וכי הוועדה הגבילה לטענת המבקשים את יכולת ביצוע השביל, בהחלטתה ממאי 2011, שממנה היא חזרה עתה.

מכוחה של הבקשה ניתן למבקשים סעד ארעי, בכפוף להפקדת בטוחות שונות, שאף אותן ביקשו המבקשים לצמצם מחמת עוניים הנטען – בקשה שאף לה נעתרתי.

יצוין כי הבקשה הוגשה עוד טרם שהוגש הליך עיקרי. כזה הוגש ביום 5.7.2012, ובו עתרו המבקשים לרישום זיקת ההנאה הנטענת שלהם בשביל הגישה, לסעד הצהרתי שלפיו הם בעלי זכות שימוש בשביל זה, ולצו מניעה קבוע האוסר על המשיבה להגביל את אפשרות השימוש של המבקשים בשביל.

המשיבה 1 נמחקה מן הבקשה, ותחתיה הוספה המשיבה 3, רוכשת הזכויות בחלקה 16. הוועדה, היא המשיבה 2, עתרה למחיקתה מן הבקשה, בנימוק כי אינה בעל דין דרוש, ומשהותירו זאת המבקשים לשיקול דעת בית המשפט – נתקבלה הבקשה, בגדרי הדיון שהתקיים.

המשיבה, היא בעל הדין הנותר, מסרה את תגובתה המפורטת לבקשה. היא טענה לקיום מגוון רחב של אירועים ואמירות מפורשות בכתב, שאין להן כל ביטוי בבקשה ובתצהיר התומך בה, והמקעקעים את טענות המבקשים. בפרט, לטענת המשיבה, "שכח" המבקש לסקור בתצהירו מספר רב של אירועים שהתרחשו בין הגשת התנגדותו לבין הודעת הוועדה בדבר מתן ההיתר, כשנה וחצי לאחר מכן.

כך, בדיון בהתנגדותו של המבקש, שנערך בנוכחות המבקש ביום 28.2.2011, נקבע כי למרות שהמדובר "בזכות קניין פרטית של [המשיבה] וכי ע"פ המכרז של המגרש מופיע כי קיימת כניסה נפרדת למתנגד ממקום אחר" – יערכו חברי ועדת התכנון ביקור במקום. אלו אכן ביקרו במקום ביום 7.4.2011 בנוכחות המבקש, אז התברר שהמבקשים השתלטו זה מכבר על שביל הגישה, המצוי כולו בשטח שרכשה המשיבה, והשביל נסלל ללא היתר. כן נמצאו לפחות שתי דרכי גישה חלופיות לבית המבקשים, ובנוסף "סוכם עם [המשיבה] בשטח בזמן הביקור בשטח שיסדירו כניסה חדשה ל[מבקש] בצד האחורי של דירת [המבקשים], על חשבון [המשיבה]" (עמ' 24 לפרוטוקול הדיון). לפיכך הוחלט כי התוכנית של המשיבה תאושר, "בתנאי הגשת מפרט מתוקן עם סימון כניסה לשביל גישה לדירת [המבקשים] בהתאם למסוכם בעת הביקור בשטח" ובכפוף לאישור נציגות המשיבה 2. דיון נוסף של ועדת התכנון מיום 11.5.2011 אישרר סיכום זה, ולפיכך אושרה הבקשה להיתר בכפוף לתנאים. המשיבה אכן מילאה התנאים להיתר, כבר באותו חודש.

בנוסף, ביום 4.7.2011 הגיש המבקש ערר לוועדת הערר של משרד הפנים במחוז תל אביב על ההחלטה מיום 11.5.2011 (ערר שאין לו זכר בתצהירו). אותו ערר, שהתמקד בסוגיית יכולתו של המבקש לעשות שימוש בשביל הגישה, נידון בנוכחות המבקש ביום 6.10.2011, אך המבקש חזר בו בתום הדיון מן הערר (דיון שאף לו אין זכר בתצהיר).

ביום 28.2.2012 שילמה המשיבה את היטל ההשבחה בגין היתר הבנייה, ברם המבקש המשיך לנסות ולפעול לסיכול הבנייה במקום. כך נערך סיור נוסף של הוועדה בשטח ביום 3.4.2012, בנוכחות חבר המועצה המקומית מר סמי אבו שחאדה (שאינו חבר בוועדת המשנה לתכנון ובניה), שבמהלכו ניסה חבר המועצה לקדם פתרון שיפיס את דעת המבקש. פגישה נוספת התקיימה במשרדי מר אבו שחאדה, כאשר למשיבה טענות שלפיהן המבקש ניסה לסחוט ממנה כספים באותה פגישה על מנת שיסכים לוותר על השביל. בתום דברים אלה החליטה הוועדה לאשר את הבקשה להיתר, זאת נוכח חזרתו של המבקש מהסכמתו לביצוע הכניסה החלופית, ותוך שהיא רושמת לפניה את הסמכת המשיבה לביצוע כניסה חלופית לדירת המבקשים. על בסיס כל אלה שילמה המשיבה את האגרות הנדרשות למתן תוקף להיתר הבניה, ההיתר נחתם, והחברה החלה בניקוי החלקה ובפינויה. ביום 28.6.2012 התקבל בידיה ההיתר המיוחל, והיא להוטה להתחיל בבנייה, לאחר שנמנע ממנה לעשות כן משך כשנה ומחצה.

לגוף טענותיו של המבקש עונה המשיבה, בתמצית, כי קיימות דרכים חלופיות לדירתו, לרבות זו שהיא עצמה התחייבה ועודנה מוכנה להכינה, וכי אם אותה דרך חלופית אינה נוחה למבקשים הדבר נובע רק מכך שבינתיים הוסיפו לחלקתם בנייה בלתי חוקית; כי אין למבקשים זיקת הנאה בשביל הגישה, שכן המדובר בשטח שהיווה עד לשנת 2009 מקרקעי ציבור, שאין אפשרות לזכות בהם בזיקת הנאה מכוח שנים; וכי החלטת הוועדה מיום 11.5.2011 לא בוטלה, אלא רק יושמה, והמבקש הוא שמנע אפשרות להכין שביל גישה חלופי לביתו. המשיבה גורסת כי דין הבקשה להידחות מחמת סיכויי התביעה הנמוכים, להערכתה; מאזן הנוחות הנוטה לטובתה נוכח הוצאות הענק שהוציאה בקשר עם רכישת החלקה וכתוצאה מן הזמן שחלף מאז החל המבקש לפעול לעיכוב הבניה; השיהוי הרב בהגשת הבקשה, נוכח העובדה שהמבקש יודע מאז אוקטובר 2010 על דבר זכויותיה של המשיבה בחלקה וטענתה כי המבקשים אינם יכולים לעשות שימוש בשביל הגישה, וחוסר ניקיון הכפיים של המבקש, המתבטא בעיקר בהצגת נתונים חלקיים בבקשה לסעד זמני.

דיון

שאלה מקדמית, שהצדדים לא נדרשו לה, היא סמכותו העניינית של בית משפט זה לדון בתובענה. הסעד העיקרי המבוקש בה הוא למעשה הצהרה על זיקת ההנאה שיש למבקשים בשביל הגישה, וממנו נגזרים יתר הטענות והסעדים המבוקשים. ייתכן שיש טעם בטענה שכיוון שזיקת ההנאה נשענת על יסוד הבעלות בנכס, להבדיל מן החזקה, והסעד המבוקש בתובענה העיקרית נסב על הצהרה על קיומה של אותה זיקת הנאה, אזי בית המשפט המחוזי הוא המוסמך לדון בתובענה (עיינו: ת"א 1334/85 (של'-טב') המועצה המקומית מגדל נ' s.n.e trust inc., פ"מ תשמ"ז(2) 86 (1986)). נניח עם זאת לשאלה לעת הזו, שכן אף במקרה של ספקות באשר לסמכותו העניינית של בית המשפט לדון בהליך העיקרי, אין מניעה כי יינתן סעד זמני במקרה הצורך, שיעמוד בתוקפו עד החלטה אחרת (עיינו: יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, שלמה לוין עורך) 85-84, 627-626 (1995); רע"א 1754/07 מאור שילוט ופרסום חוצות נ' החברה הכלכלית לפיתוח כבר סבא בע"מ (לא פורסם, 2.9.2007); עע"ם 2398/12 ע.מ.ת. ערוצי מדידה ותשתיות בע"מ נ' החברה הכלכלית שהם בע"מ (לא פורסם, 22.4.2012)).

נפנה אפוא לדון בבקשה, אך טרם שניגש כמקובל לבחינת סיכויי התביעה ומאזן הנוחות, נידרש לשני עניינים נלווים אך חשובים, שבשניהם לוקה הבקשה: חוסר ניקיון כפיים של המבקש, ושיהוי מאיין.